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买房最好在三季度 专家称三季度为购房窗口期

时间:2012-5-29 10:53:00 浏览:
在楼市调控的大背景下,楼市迎来了传说中的“红五月”。在这个月,人们的目光是像以往只盯着楼市成交量,还是更关注其后的楼市走势?

在楼市调控的大背景下,楼市迎来了传说中的“红五月”。在这个月,人们的目光是像以往只盯着楼市成交量,还是更关注其后的楼市走势?未来的市场资金压力如何?何时才是消费的“窗口期”?对此,全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕给予了深度分析。

  关键词调控两年

  楼市调控像在摁着皮球

  经典语录

  现在的房地产,就像一个打足气的皮球,目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球,一旦松手就又浮到水面上了。

  记者:从“新国十条”出台至今,已经经历了两年多的时间。那么,目前中国房地产行业调控正在呈现一种什么趋势?

  张民耕:楼市调控两年的时间里,经过了4次房展会,逐步传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰,心态逐渐变得冷静。房价跳水、成交冰封、二手房市场洗牌、投资客被挤出等一系列的变化,楼市的理性回归,也使得楼市调控正在呈现其常态化。

  这种常态化也是不得已为之的方法,因为实体经济的发展速度不快,人们别的行业没有地方投资,所以就都跑到房地产行业了。这个问题在没有彻底解决之前,调控政策一旦放松,楼市就会马上出现反弹。以前有句话形容房地产是,三年把三十年的好日子过完了。所以现在的房地产,就像一个打足气的皮球,目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球,一旦松手就又浮到水面上了。

  全能地产模式没有了

  就目前的房地产市场发展来看,房地产商如果不改变全能开发的模式,那么其绝对规模会做得越来越大,但相对规模会做得越来越小。

  记者:您觉得调控两年来,在影响社会经济模式转变的同时,整个房地产发展的影响有哪些?

  张民耕:一个是全能房地产的模式没有了。全能式房地产发展商是说,房地产资金筹措由自己来,开发投资全部自己进行,收入全部自己得,风险全部自己担。这样一种模式,会产生一种困惑,除了不断扩大自己的规模以外,可能很少有其他办法来得到在这个市场的生存。就目前的房地产市场发展看,房地产商如果不改变全能开发的模式,有人专门做土地开发,有人专门做土地投资,有人专门做房地产开发,有人专门做房地产金融,如果不是这么明确分工,那么房地产商绝对规模会做得越来越大,但相对规模会做得越来越小。

  二是,之前房地产所使用的通过廉价资本和借贷实现盈利的开发模式,其发展空间正在迅速变小,甚至面临消失。三是,高额的利润空间正在消失,甚至就量炒房的利润也随着没有了。第四,房地产单一的住宅模式也在随着这两年的调控出现迅速转变,正在形成各种各样的模式,如养老、旅游、商业、科技园区、物流等。总之,房地产正在从单一的行业变成一个其他行业的物质载体。

  此外,这些变化正从一线城市向二三线城市延伸,成为全行业、全方位的变局。城市化的主要趋势是向二三级城市发展,为此,二三级城市、省会城市和地级城市,就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。

  在行业全局变化的同时,住宅郊区化也越加明显。因为工业时代集约化生产的需要,人们不得不从乡村到城市,但城市的过度发展、经济利益的驱动和对环境的追求,使城市化走向了郊区化。

  关键词上市房企

  大部分处于纠结状态

  现在上市房企的发展策略都在改变,比如小规模拿地、开工量也在减少。但作为上市公司还是要做利润,要保持股价的,所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

  记者:日前,来自证券日报的消息称,在严格执行房地产调控政策的大背景下,2012年一季度A股市场149家(按申万分类)上市房企中有78家出现业绩下滑,这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况,同时亏损的房企数量也达到了41家,占比近3成。面对这样一个数据,你觉得目前楼市正处于一个什么状态?上市房企的困局所在?

  张民耕:虽然上市房企的资金相对比较容易解决,但还是有相当大的压力。现在的上市房企发展策略都在改变,比如小规模拿地、开工量也在减少、销售量和利润预期也都在减少。但是作为上市公司还是要做利润,要保持股价的,所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

  有一点是非常明确的,即上市房企的资金压力还会继续加大,这也必然使得房企的金融化会成为一个趋势,因为金融量的大小决定其形成的规模和市场份额的大小,就像招宝、大金这些企业,现在也做起了房产基金。当然,房地产基金行业目前发展尚不成熟,但却是大势所趋,应该在调控中发展和规范房地产基金。

  当然,多数房企恶化的资金状况和存货压力也意味着,其未来的销售策略仍将注重跑量而非追求利润,因此房价仍将趋于弱势。

  关键词购房“窗口期”

  自住性购房最好在三季度

  自住性需求购房“窗口”一定会打开,但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

  记者:进入五月,上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市价格变动频现,开发商“以价换量”心态明显。在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下,自住性需求购房“窗口”是否已经打开?

  张民耕:我个人认为,自住性需求购房“窗口”一定会打开,但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

  目前市场上商品住宅整体看仍然供大于求,未来一段时间内,合理定价、加快销售、缩减投资、谨慎拿地仍是开发商的主要策略。同时,房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面,巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础,房地产企业的利润也将回归到合理区间,整个行业将从暴利逐渐走向合理利润。

  据了解,很多房企的资金链还是比较紧张的。但是资金最困难的时候应该不会太早出现,预测在三季度之后。

  据统计,在信托方面,2012年开发商需要偿付大约2500亿的信托资金。而2013年需要偿付3100亿,因此,今年下半年,开发商的资金会更紧张,因为2012年的信托资金主要还款时间是在第二季度末第三季度初,这个时候房企的资金压力是最大的。

  所以,从第三季度房地产的资金方面来考虑,第三季度是购房的“窗口期”,市场交易双方已经相持了数月,开发商“以价换量”心态更为明显,届时刚性需求购房者应当抓住机会。

  关键词房地产基金

  国内目前只是初级水平

  美国的房地产基金开始比较早,经过四十多年的快速发展,现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平,只能说是刚刚开始。

  记者:这两年,房地产市场萧条,但对具有超前意识的开发商来说,却是机遇。房地产基金的大热正是在这种大形势和背景下应运而生。现如今,中国的房地产基金已经发展到了哪种水平?

  张民耕:在房地产领域,基金有着非常大的作用。因为开发商自有资金的积累是按照算术计数增长的,而土地的价格是按照几何计数增长的。随着建筑规模的扩张和土地成本的提高,开发商自身拥有的自有资本就如九牛一毛,难以承受不断提高的成本。为此,房地产基金的存在可解决开发商自有资金紧张的情况。尽管房地产基金开发商出让了一部分利益,但也转移了风险。

  美国的房地产基金开始比较早,经过四十多年的快速发展,现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平,只能说是刚刚开始。还有诸多的困难,如资金的来源比较少;中国房地产基金的投资与监管模式不够完善与健全;专业人才少,寻找适合基金的项目也比较难等。

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