二次置业公积金划算

央行年内5次降息，尽管存款收益缩水了，但房奴却可以减轻不少负担。记者细算了一笔账，降息后房奴直接受惠不少，5次降息将使100万元20年房贷月供减少上千元。银行业内人士提醒购房者，随着银行利率的降低，办理房贷应选择浮动利率房贷，二次置业者公积金贷款更划算，已经申请贷款的，提前还贷可暂缓一缓。

　　5次降息

　　100万20年少还27万

　　市民彭先生昨天去金沙洲看楼盘，他告诉记者自己现在看房的理由，一是房价降了，二是贷款利率低了，打算趁早贷款购置一套物业，也算是提前消费，为将来结婚做准备。

　　如果选择浮动利率房贷，一般于次年1月1日起，将执行新的贷款利率。自9月16日起央行6年来首次降息，到日前第五次降息，5年以上贷款利率由降息前的7.83%下调至5.94%，已累计下降189个基点，这意味着房奴每月将减少一笔不小的支出。以100万元20年期房贷为例，降息前5年以上基准利率为7.83%，按照等额本息还款法，每月还款本息合计8258.911元；连续5次降息后，5年以上贷款基准利率为5.94%，每月还款本息合计7129.739元；也就是说，明年起房奴每月将比降息前少还1129.172元，20年可少还27万多。

　　建议一

　　选择浮动利率房贷

　　“降息周期下，浮动利率房贷比固定利率房贷更能节省成本。固定利率房贷一般在加息周期下，通过锁定利率来减少房贷成本。固贷利率要高于浮动利率房贷，并且预计降息还会持续，再加息可能要到3~5年之后。”光大银行个贷部门有关人士说，“即使进入加息周期，还可将浮动利率房贷转为固定利率房贷，这种转换是免费的。不过，一般情况下，用于自住的住房贷款70%会选择提前还款，20年房贷实际贷款期限也许只有5~8年。”

　　对于已办理固定利率房贷的人来说，应考虑固转浮。目前，光大银行、中行等对于申请“固转浮”，免收任何费用，招行则需要一定违约金。

　　建议二

　　二次置业首选公积金贷款

　　住房公积金贷款利率低于商业房贷利率，日前降息后，5年以上公积金贷款利率为3.87%，该利率打破了2002年2月和2008年11月27日4.05%的最低纪录，成为1990年公积金创立至今的历史最低水平。

　　目前商业房贷利率则为5.94%，对于首次置业者，如果执行最高0.7倍优惠利率，则实际利率为4.158%。以50万元20年贷款来计算，如果购买首套房并享受最优惠利率，每月还款额为3071.691元，公积金贷款每月还款额为2995.761元，公积金贷款可节省75.93元。但如果是二次置业，不享受优惠利率的情况下，公积金贷款每月比商业贷款可节省561.109元。因此，如果是二次置业，首选公积金贷款。

　　除贷款利率优惠外，12月1日起，广州公积金住房贷款的最高限额由过去个人40万元提高到50万元，夫妻合计贷款额度上限从65万元提高到80万元，对于采用“公积金贷款+商业贷款”组合贷款方式的人来说，可提高公积金贷款额度，降低商业贷款额度，由于公积金贷款利率低于商业贷款利率，将进一步降低贷款成本。

　　建议三

　　不要急着提前还贷

　　每年年底，银行都将迎来提前还贷高峰，今年随着降息预期的弥漫，银行理财师建议，如果有一定风险承受能力，不必急着提前还贷，可将手头充裕的资金用来投资稳健型的理财产品，利用理财产品收益率与贷款利率之间的差价来套利。

　　目前，5年期以上贷款利率为5.94%，如果执行最高0.7倍优惠利率，则实际利率为4.158%。据统计，经过连续降息，目前银行发行的非保本信托类产品平均预期收益率为4.6%，有的结构性产品收益率在6%以上。不过，目前结构性产品投资风险较大，投资前应看准投资方向，谨慎选择。除银行理财产品外，对于风险承受能力较强且有投资经验的投资者，可进入股市、基金或期货市场掘金。

　　对于保守型投资者或没有投资经验的人来说，如果有闲置资金又无处投资，与其放在银行，眼看着存款收益下降，不如早点提前还贷减轻压力。