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用公积金购房应避免三大误区

文章来源: 时间:2012-5-21 17:42:44 浏览:
用公积金购房应避免三大误区
误区一:首付可以使用公积金。

  “公积金不能直接用作购房首付。”银行理财专家说,如果市民想要通过住房公积金贷款购房,需要先消费后提取,即先垫付首付款,然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本、已经结婚的需要提供结婚证等证明材料,到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。

  误区二:提取总额可以超过房款总额。

  公积金的提取总额不能超过房款总额,比如,一位市民贷款购买的房屋总价为30万元,而他的公积金存储余额有40万元,他只能提取30万元的公积金,剩余的10万元公积金不能提取。

  误区三:结清公积金贷款后不能再用公积金购房。

  银行理财专家说,无论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款,夫妻双方中有一方办理过公积金贷款,公积金中心系统上就会有相应记录,在上次贷款未还清前,夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。但是,如果第一套房的公积金贷款已结清,夫妻双方再次使用公积金贷款买房,仍视为首次住房,不受二套房的政策限制。

  下面我们以广州为例:

  公积金个人住房抵押贷款业务指南(来源于广州市住房公积金管理中心)

  ★什么是住房积金个人住房抵押贷款?

  答:住房公积金个人住房抵押贷款,是指按规定实行了住房公积金制度的职工,以其在本市购买的普通自住住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。

  ★广州市住房公积金个人住房抵押贷款的对象?

  答:住房公积金个人住房抵押贷款的对象是指按规定实行了住房公积金制度的职工。

  ★失业阶段买房,能不能申请公积金贷款?

  答:按规定,处于失业阶段的职工不能申请住房公积金贷款。

  ★符合什么条件才能申请住房公积金个人住房抵押贷款?

  答:同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款。

  (1)、有城镇常住户口或有效居留身份证件;

  (2)、广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月);

  (3)、非广州市常住户口的,申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月);

  (4)、具有稳定的职业和稳定的收入来源,有偿还贷款本息的能力;

  (5)、购房首期付款符合规定:一手楼首期付款不得低于购房总价的20%,二手楼首期付款不得低于购房总价的30%;

  (6)、签定了购买住房的合同或协议;

  (7)、所购房屋可用于抵押;

  (8)、符合委托人和受托人规定的其他条件。

  ★符合贷款条件的借款人能否多次享受住房公积金贷款?

  答:公积金贷款本息还清之后,可以按照实施办法,重新申请公积金贷款。公积金贷款的计算参与人,相应借款人的公积金贷款本息还清之后,计算参与人可以按照实施办法,申请公积金贷款。

  ★广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高额度是多少万元?

  答:目前住房公积金贷款个人最高额度为40万元,申请人为两个或两个以上的最高额度为65万元。今后,根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。

  例1:假定有一对年青夫妇,男28岁、女25岁,申请金积金贷款时上个月公积金汇储额分别为600元和480元,两人名下住房公积金本息金额分别为3600元和2880元,离法定退休年龄分别是32年和30年,若要购买一套70万元的一手商品房,按现行住房公积金个人贷款政策规定:可以申请住房公积金贷款多少元?

  (1)按个人可贷额度计算公式男女双方在法定退休年龄内缴存住房公积金的2倍计算:

  男方:(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×2×剩余退休年限×12月)×2倍=(3600+600×2×32×12)×2 = 928800元

  女方:(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储额×2×剩余退休年限×12月)×2倍=(2880+480×2×30×12)×2 = 696960元

  70万元的一手楼,按照贷款70%计算,需要贷款49万元。

  由于个人最高额度为40万元,男女双方任何一方单独贷款无法满足贷款额度的需要,因此可以考虑共同贷款。

  男女双方合计可贷额度:928800+ 696960=1625760元,按照两个或两个以上申请人额度最高为65万元的规定,双方最高可贷65万元。

  (2)应交房价的30%(21万元)作为按首期,剩下的70%(49万元)可申请按揭贷款。至于49万元的贷款额度在该夫妻之间如何分配,文件没有规定,申请人可以自己决定,只要符合有关规定即可。

  例2:假如有一职工,男35岁,符合公积金贷款条件,申请金积金贷款时上个月公积金汇储额为420元,住房公积金账户余额为3500元,离法定退休年龄还有25年,若要购买一套40万元的二手商品房,按现行住房公积金个人贷款政策规定:可以申请住房公积金贷款多少元?

  (1)该职工的可贷额度:

  (目前公积金账户余额+上月公积金汇储额×2×剩余退休年限×12月)×2=(3500+420×2×25×12)×2=511000元

  (2)应交房价的30%(30%×40万元=12万元)作为按首期,剩下的70%(40×70%=28万元)可申请公积金贷款。

  ★广州市住房公积金个人住房抵押贷款的最长期限为多少年?

  答:1、一手楼贷款期限最长不超过30年。

  2、二手楼贷款期限最长不超过20年。

  3、贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。

  ★住房公积金个人住房抵押贷款的利率如何计算?与个人住房商业贷款对比,有多少优惠?

  答:目前住房公积金个人住房抵押贷款利率按照《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》(建金管[2007]199号)执行。住房公积金个人住房抵押贷款年利率5年以下的为4.77%,5年以上的为5.22%。个人住房商业贷款的基准年利率5年以下的平均为7.506%,5年以上的为7.83%。

  ★住房公积金贷款的还款方式有哪几种?

  答:目前住房公积金贷款的还款方式有:

  (1)等额本金还款法。这种方法第一个月还款额最高,以后逐月减少,所以这种方法常被称为“递减法”。

  (2)等额本息还款法。这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份,每个月还款额度相同,所以这种方法常被称为“等额法”。

  借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。

  ★如何使用住房公积金归还贷款本息(含商业贷款)?能否通过银行自动转帐方式归还贷款本息?

  答:目前住房公积金不能通过银行自动转帐的方式将借款人缴存的公积金直接归还贷款本息,而只能采取先供款再办理支取方式。

  支取公积金用于偿还贷款本息的手续,请参见有关公积金支取规定。

  ★在番禺、花都、增城、从化公积金办事处缴存住房公积金,能否在广州市住房公积金管理中心申请公积金个人住房抵押贷款?

  答:可以。

  ★在广州市住房公积金管理中心缴存住房公积金,能否申请公积金贷款购买商铺?

  答:不可以。

  ★承办住房公积金个人抵押贷款业务的商业银行有哪几家?

  答:根据中国人民银行的规定:我市住房公积金个人抵押贷款业务委托中国建设银行(行情股吧)、中国工商银行(行情股吧)、中国农业银行、中国银行(行情股吧)、交通银行(行情股吧)五家国有商业银行办理。申请人可到上述五家国有商业银行在广州市的分(支)行(业务网点)办理。

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